破解长租公寓盈利困局娱乐网站

作者:苏好发布时间:2018-06-04 16:08

接受中国证券报记者采访的专家表示,作为“重资产”的长租公寓,与资本的关系密不可分。要找到真正的蓝海,除需在服务、产品特色方面下工夫,资产证券化普遍被认为是未来的一条出路,而保险资金也可以通过购买此类资产证券化产品持续为长租公寓行业提供资金支持。同时,监管层必须严把“资产关”,避免房企借租赁住房政策“风口”过度融资。

  盈利空间有待提升

  中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇认为,目前,长租公寓运营处于发展的初步阶段,行业集中度偏低。对于布局长租公寓领域的企业来说,如何快速在亿万级市场占位,解决前期资金重压、回收期偏长,打造具有特色的运营品牌,建立差异化竞争优势,是亟待解决的问题。长远来看,必须要解决“投资回报率过低”的问题。

  光大安石资产证券化业务负责人曾景认为,长租公寓盈利前景尚不明确,运营能力亟待提升。由于长租需求主要集中在人口密度相对较高的一二线城市,住宅类资产租售比太低,短期租金大幅提升空间有限。公寓类资产及部分商改住/租资产由于持有成本较低,是应该大力鼓励的长租公寓发展方向。

  就深圳市场而言,碧桂园集团深圳区域法务副经理李冰认为,目前长租公寓产品同质化竞争严重,针对不同人群的需求未进行产品差异化设计。同时,从长租企业来讲,现金流回收周期加长,导致资金压力和运营压力不断增大。

  尽管如此,从保险资金的角度来看,长租公寓无疑是投资新渠道。

  业内人士介绍,险资需要更多长期、稳定、收益较高的投资方向来进行保值增值,这与长租市场的未来发展相匹配。

  资产证券化将成突破口娱乐网站

  一位险企资管负责人认为,险资进入租赁市场,目前风险依然较高。这是因为目前长租公寓运营机构、房地产投资基金是先将物业部分股权出售给保险公司等长期资金持有方,再协同后者共同发行REITs。但运营物业年化收益仅为3%-4%,其租金回报率低于保险资金长期投资回报预期值。因此,多数保险公司对长期持有运营项目的投资持谨慎态度。

  该负责人认为,刚入市试水的阶段,险资与政府、国企合作是大概率事件。此外,一些“重资产”运营的长租公寓企业或许是一个方向。此类项目由于有资产支持,风险相对可控。

  “近期而言,布局长租公寓业务最重要的两个要素是资产和运营,如果能够通过成本管理、规模化运营等提升经营效益,并逐步建立品牌,形成良性循环,能一定程度扭转当前长租公寓盈利低的问题。”何亮宇说,从行业长远发展角度看,如何通过土地供应方式的转变对租赁住房进行支持、降低“面粉”价格是必须要解决的课题。同时,从建设、孵化及证券化退出各环节对租赁住房行业予以全链条的金融产品支持,以及行业主管部门在建设验收、备案、交易等环节优化监管流程和效率等,对于长租公寓行业的快速、健康及规模化发展至关重要。

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